Outsourcing van warmte- en koudesystemen

  • Datum10-06-2022
  • AuteurHette de Vlieger

De ontwikkelaar staat voor veel keuzes en uitdagingen. Zo ook ten aanzien van de realisatie en exploitatie van een duurzame warmte-/koudevoorziening voor de ontwikkeling. Vroeg in het ontwikkelproces dient een afweging gemaakt te worden hoe het duurzame energiesysteem wordt vormgegeven, wie het gaat realiseren en wie het gaat exploiteren.

Auteur Hette de Vlieger Engineer duurzame energie

De nieuwe werkelijkheid van een duurzame warmte-/koudevoorziening

Het realiseren van een warmte-/koudevoorziening is een complexe, maar ook een kostbare taak. De keuze voor de juiste techniek is onder meer afhankelijk van de locatie, omvang, fasering, ontwikkelsnelheid, functie en de toekomstige gebruikers van het gebouw. Daarnaast dient voldaan te worden aan allerlei duurzaamheidseisen en is het tijdig aanvragen van diverse vergunningen essentieel. De energetische prestatie van de warmte-/koudevoorziening is van grote invloed op de BENG maar kan pas op basis van het definitieve ontwerp met grote zekerheid worden vastgesteld. Daarbij is het een uitdaging om een deel van de commerciële waarde van de voorziening voor de ontwikkelaar te verzilveren.

In geval van volledige outsourcing legt de ontwikkelaar de verantwoordelijkheid voor ontwerp, financiering, realisatie en exploitatie van het energiesysteem weg bij een energieleverancier. De realisatiekosten worden hiermee buiten de stichtingskosten van het vastgoed geplaatst. Het organiseren van een goede uitvraag zorgt ervoor dat energieleveranciers worden uitgedaagd, er een gezonde marktwerking is en de belangen van de ontwikkelaar, gebouweigenaar en toekomstige gebruikers optimaal worden behartigd.

Het spel der belangen

Wij ervaren dat het voor ontwikkelaars lastig is om biedingen van energieleveranciers op hun project op detail van elkaar te onderscheiden. Dit komt door de vaak ondoorzichtige verwevenheid tussen projectbijdrage, GJ-prijs, tarieven, voorwaarden en voorbehouden. De ontwikkelaar selecteert een energieleverancier, daarbij moet echter wel rekening gehouden worden met de toekomstige eigenaar gedurende de exploitatiefase die in deze fase vaak nog niet in beeld is. Bij de uitvraag worden dan ook al kritische punten voor het exploitatiecontract voorgeschreven voor de inschrijvende partij.

De energieleverancier en ontwikkelaar/gebouweigenaar gaan een langdurige verbintenis aan. Het is daarom van belang om de rechten en plichten van de energieleverancier goed te borgen en risico’s ten aanzien van de ontwikkelaar en de toekomstig gebouweigenaar te beperken. De toekomstige gebruiker is daarnaast gebonden aan de energieleverancier welke verbonden is aan het gebouw. Aangezien in deze fase de gebruiker nog niet is aangehaakt, besteden wij aandacht aan het behartigen van zijn/haar belangen. Dit doen we onder andere door tarieven voor te schrijven en het serviceniveau van de energieleverancier mee te nemen in de beoordeling.

Zowel op juridisch, technisch, financieel als organisatorisch vlak heeft IF Technology de juiste kennis en expertise in huis. In outsourcingsprocessen brengen wij dit samen en werken wij met een integraal en multidisciplinair projectteam om al deze facetten te kunnen overzien en de interactie ervan te kunnen beoordelen. Inmiddels zijn dergelijke trajecten al tientallen keren succesvol doorlopen.

Project &Amsterdam en Certitudo

Afbeelding Certitudo: Project &Amsterdam, matchmaking voor Certitudo.

Het beste aanbod uit een ondoorzichtige markt

Bij het outsourcen van een duurzame warmte-/koudevoorziening is het zaak om de markt voldoende uit te dagen. De businesscase van het realiseren en exploiteren van een warmte-/koudevoorziening is erg complex, zeker gezien de huidige prijsfluctuaties. Dit zorgt ervoor dat de ontwikkelaar weinig inzicht heeft in de businesscase en de marktconformiteit van een aanbieding moeilijk kan beoordelen. IF Technology ondersteunt de ontwikkelaar door middel van een goede uitvraag het beste uit de markt te halen. Hierbij zorgen wij middels een vraagspecificatie dat de aanbiedingen conform de wensen van de ontwikkelaars zijn. In een juridisch Programma van Eisen worden ook zaken als de aansprakelijkheid, indexatie, tariefstelling & restwaarde geborgd waardoor in de langdurige relatie de ontwikkelaar, gebouweigenaar en gebruikers niet voor verrassingen komen te staan.

Maatschappelijke relevantie

Naast het verkrijgen van het beste financiële aanbod met de hoogste kwaliteit heeft het meegeven van sturing in de uitvraag ook maatschappelijke relevantie, door:

  • Het beschermen van de gebruiker door het meegeven van maximale tarieven én selectie op service gedurende de exploitatieperiode.
  • Vooruitlopend op de nieuwe Warmtewet en de loskoppeling met de gasprijs dagen wij de markt al uit om de tarieven voor bewoners op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten te indexeren. Wanneer de nieuwe warmtewet in werking treedt is er geen continuering mogelijk op basis van het ACM-percentage en beschermen ‘traditionele’ contracten nog te weinig het belang van de bewoner.
  • Het borgen van een gezonde winst voor de energieleverancier.
  • Een losse businesscase voor de energievoorziening zorgt ervoor dat deze kosten niet worden meegenomen in de vastgoedcase. Dit vergemakkelijkt het maken van betaalbare woningen.
Project Enka Deelgebied 1 en Enka

Afbeelding Enka-Ede: Project Enka deelgebied 1, matchmaking voor AM.

Duurzaamheid en betaalbaarheid gaan hand in hand

Het outsourcen van de warmte-/koudevoorziening leidt tot het wegleggen van verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd is de warmte-/koudevoorziening onlosmakelijk verbonden met het gebouw. Het brengt architecturale en structurele uitdagingen met zich mee en het behalen van de BENG en andere aanvullende duurzaamheidseisen is een samenspel tussen bouwkundige uitgangspunten en de duurzame energievoorziening. Voorbijgaan aan optimalisaties in de energievoorziening kan leiden tot financieel onhaalbare bouwkundige aanpassingen.

Voor het uitvragen van de markt wordt met de ontwikkelaar gekeken naar energetische optimalisaties wat vaak ook een financieel voordeel met zich meebrengt. Hierbij valt te denken aan het koppelen van omliggende ontwikkelingen welke tot schaalvoordeel leiden, warmte- en koudestromen van kantoren en woningen met elkaar uitwisselen of lokale restwarmtebronnen benutten. In nauw contact met de ontwikkelaar en installatieadviseur en door met een brede blik naar de projectlocatie te kijken kunnen dergelijke kansen benut worden.

IF Technology is in haar adviezen altijd gericht op het bereiken en borgen van een hoge mate van duurzaamheid. Hierbij staat logica wel voorop. Tien zonnepanelen opnemen in het systeemconcept om de BENG-score te halen voor een 100 meter hoog gebouw is vanuit financieel, maar ook vanuit technisch oogpunt, niet logisch.

Project De Zaanse Helden en Stebru

Afbeelding Stebru: Project De Zaanse Helden, matchmaking voor Stebru.

Wanneer kies je voor outsourcingsbegeleiding door IF Technology?

Kies voor outsourcingsbegeleiding door IF Technology als je:

  • Vooraf kwalitatieve richtlijnen voor de warmte-/koudevoorziening wilt meegeven.
  • De markt wil uitdagen een goede aanbieding te maken.
  • De aanbiedingen van marktpartijen goed wilt kunnen vergelijken op basis van technische en juridische kennis.
  • De beste aanbieding met hoge kwaliteit en zekerheid vanuit de markt wil contracteren.
  • Het zowel voor jezelf als voor de toekomstig eigenaar en gebruikers goed wil regelen.
  • Volledige ondersteuning wil hebben tijdens het proces.
  • Samengevat, maximaal gebruik wil maken van de kennis en expertise van IF Technology vanuit reeds tientallen succesvol doorlopen outsourcingstrajecten.

Wij adviseren om in de VO-fase de markt te vragen om een aanbieding te maken voor de realisatie en exploitatie van de warmte-/koudevoorziening. De uitgangspunten van de warmte-/koudevoorziening dienen namelijk voldoende gekaderd te zijn, waardoor de markt scherp kan aanbieden. Daarnaast wil je als ontwikkelaar gebruik kunnen maken van de inventiviteit van de markt. Daarom is het verstandig om de energieleverancier nog wat ruimte te geven in zijn ontwerp waardoor je het beste aanbod vanuit de markt kan verwachten. De timing van het uitvragen van de markt is dus een samenspel van vrijheden en kaders. IF Technology kan de ontwikkelaar ondersteunen in het bepalen van het juiste moment.

Benieuwd naar wat wij voor jouw ontwikkeling kunnen betekenen? Neem contact op met Hette de Vlieger en Lisa Bakker.

Hette de Vlieger Engineer duurzame energie

Sinds 2020 werk ik bij IF als engineer in de duurzame energie sector. De uitdaging zit hem mij vooral in het vertalen van een vraag naar een concreet plan, deze te toetsen op de haalbaarheid en vandaar stappen te zetten richting realisatie.